Modelo contrato de compraventa vivienda

Cómo llenar correctamente el Listado de Derecho Exclusivo de Venta

Tras la profunda recesión de mediados de la década de 1970, en 1979, la legislatura de California se preocupó de que los propietarios cuyas residencias se encuentran en ejecución hipotecaria corren el riesgo de fraude, engaño y trato injusto por parte de compradores que pretenden hacerse con el control de su patrimonio a cambio de una compensación escasa o nula. Para evitarlo, la Legislatura aprobó la Ley de Contratos de Compraventa de Vivienda (Código Civil 1695 y siguientes). La Ley sólo se aplica si se cumplen todas las condiciones siguientes (1) la propiedad es una vivienda de una a cuatro familias; (2) el propietario ocupa una de las unidades como residencia principal; (3) existe una notificación de impago pendiente registrada; y (4) el comprador NO utilizará la propiedad como residencia personal.

La Ley no se aplica si no se cumple alguna de estas cuatro condiciones. Si, por ejemplo, un vendedor ocupa una propiedad en ejecución hipotecaria, pero el comprador la ocupará como su residencia personal, no se aplica la ley de ventas con garantía hipotecaria. Sin embargo, si se cumplen las cuatro condiciones, el comprador debe utilizar un contrato de compraventa con garantía hipotecaria, como el formulario estándar de la C.A.R. “Notice of Default Purchase Agreement” y sus anexos, que incorporan los numerosos requisitos de la Ley, entre los que se incluyen: Divulgación completa de todos los términos del Acuerdo; Una descripción completa de los términos de pago del Comprador; Cualquier término para un alquiler de vuelta; y lo más importante, Aviso del Derecho de Recisión de Cinco Días, y formularios de Cancelación.

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En el caso de que la propiedad esté todavía en construcción o usted esté comprando ‘sobre plano’, el contrato de compra contendrá detalles similares, incluyendo información adicional sobre la propiedad del terreno comunal, permisos de construcción, fechas previstas de finalización, pagos por etapas, etc. Su agente inmobiliario debe repasar el contrato con usted y explicarle de la forma más clara posible cualquier detalle del que no esté seguro. Si no está seguro de alguna cláusula del contrato, no lo firme. Un buen agente inmobiliario le remitirá a un abogado independiente para que le asesore.

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A diferencia de la compraventa, con este tipo de contrato ni el comprador tiene que pagar el precio ni el vendedor entregar el inmueble, sino que ambos se obligan en el futuro a celebrar la compraventa, de forma que si una de las partes no cumpliera, la otra podría reclamar el cumplimiento o una indemnización por daños y perjuicios.

Este contrato nace de la voluntad de las partes de aplazar la fecha de la futura venta, bien porque les interese o por algún motivo especial, por ejemplo que el comprador esté tramitando la financiación de la operación, o que la casa no esté terminada aún o que haya que finalizar algún trámite.

Lo que se paga como señal forma parte del precio pactado y sin posibilidad de que las partes no finalicen el contrato unilateralmente. Si no se especifica una finalidad distinta, se entiende que son confirmatorias.

Si una de las partes no cumple con sus obligaciones, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato, es decir, si el vendedor incumple con el comprador, puede obligarle a otorgar la escritura de compraventa y si el comprador incumple, el vendedor puede obligarle a pagar el resto del precio.