Aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo en operaciones inmobiliarias.

1.- Hay que distinguir dos categorías de operaciones las que tienen que ver con contratos de entrega de bienes (compra- venta) y las de contratos de ejecución de obra (promociones inmobiliarias)

1.1.- ENTREGA DE BIENES: (LIVA ART 84, UNO ,2º, E)

– Se aplica EXCLUSIVAMENTE  a los siguientes casos:

a) Entrega de bienes inmuebles dentro de un PROCEDIMIENTO CONCURSAL, es decir, en la venta de dichos inmuebles tanto en la fase común      como en la de la liquidación se aplica esta regla siempre que los compradores de los inmuebles tengan la condición de empresarios o profesionales.

b) Entregas de terrenos rústicos y segundas entregas de edificaciones (1) que en un principio están sujetas a TP pero que por concurrir las circunstancias del LIVA art. 20.dos (2) permiten la RENUNCIA A LA EXENCIÓN.

c) Entregas de bienes inmuebles como consecuencia de la ejecución de una garantía constituida sobre estos (DACIÓN EN PAGO), se entiende que se ejecuta la garantía cuando junto con la transmisión se extingue total a parcialmente dicha deuda, además tiene que demostrarse que el inmueble transmitido estaba afectado DIRECTAMENTE (3) como garantía de la deuda que se extingue. También se exige que los adjudicatarios tengan la condición de empresario o profesional.

(1) Se considera primera entrega la de inmuebles desocupados por parte del promotor   o la de inmuebles arrendados por el promotor antes de los dos años de uso ininterrumpido.

(2) Tanto comprador como vendedor sean Sujetos Pasivos de IVA, desde 1/1/2015 se ha eliminado el requisito de que por el destino previsible el inmueble transmitido diera derecho a una deducción del 100 % de la cuota de IVA.

(3) Hacienda presupone la obligatoriedad de que la garantía sea hipotecaria, la ley no dice nada al respecto.

1.2.- CONTRATOS DE EJECUCIÓN DE OBRA INMOBILIARIA (LIVA ART 84, UNO, 2º, F)

– Se aplica esta regla a los contratos de ejecución de Obra,   DIRECTAMENTE FORMALIZADOS ENTRE CONSTRUCTOR Y CONTRATISTA, O ENTRE EL CONTRATISTA PRINCIPAL  Y LOS SUBCONTRATISTAS siempre que tengan por objeto LA URBANIZACIÓN DE TERRENOS O LA CONSTRUCCIÓN O REHABILITACIÓN DE EDIFICACIONES.

– Requisitos adicionales que debe cumplir y comunicar el destinatario de las operaciones:

a) Que actúa en condición de empresario (Promotor)

b) Que tiene derecho a la deducción total de las cuotas de IVA soportadas por dichas operaciones

c) Que las ejecuciones de obra tienen que consistir en urbanización de terrenos, construcción o rehabilitación de edificaciones

EN DEFINITIVA, la aplicación de esta regla está pensada para todas las operaciones de compra de bienes y servicios que se realizan en una promoción inmobiliaria, siempre que respondan a contratos de ejecución de obra, a lo que no se aplica es A LAS VENTAS DE LAS EDIFICACIONES  como resultado de la actividad promotora, ya sean a particulares (VIVIENDAS)  o a empresarios (LOCALES COMERCIALES).

CONCLUSIONES FINALES

El objetivo de la reforma es la eliminación del fraude de IVA en los estados intermedios de las operaciones inmobiliarias, por lo que se elimina la posibilidad de fraude consistente en que determinadas empresas se deducían un IVA soportado que nunca va a ser ingresado por la empresa vendedora, de tal forma que se traslada a las operaciones finales la carga impositiva del IVA que va a soportar el consumidor final de dichas ventas (Comprador de viviendas o locales comerciales)

  FRANCISCO SERNA LÓPEZ

INTEGRA ASESORES

 

2017-03-09T13:11:31+00:00 enero 19th, 2016|Categories: Fiscal, noticias|